案情简介

　　2012年DZ集团与FS公司签订三份房屋租赁合同，租赁FS公司在南京市商业中心三处物业进行餐饮娱乐经营。三份合同约定的租金支付方式为季付，后双方口头协商更改为月付。至2012年中旬，FS公司因其自身资金链出现问题而要求DZ集团增加租金，并要求更改其曾口头承诺的月付支付方式为一次性支付一年的租金。虽经DZ集团与其屡次协商，但FS公司却运用其业主的强势地位强迫DZ集团满足其要求，并不惜要求DZ集团申请贷款向其支付2013年一整年的租金，并采取对DZ集团租赁的物业停电及关停电梯的方式迫使DZ集团就范。双方遂发生纠纷，诉至法院，针对三份租赁合同，包括本诉、反诉在内先后形成6个案件。

　　案件难点

　　虽然该案件是因为FS公司的背信行为所致，但经我们分析后发现，想要达到案件的理想结果，维护DZ集团的合法权益却困难重重。

　　合同内容极其不利

　　合同签订时FS公司利用其业主的优势地位，在合同中对DZ集团苛加了苛刻的义务和违约责任。FS公司的种种行为已经导致DZ集团难以正常的经营，双方已经丧失合作的基础，但基于合同，DZ集团并没有很好的应对方法。如果其主动解除合同，将会构成根本违约，并承担极高的赔偿责任。

　　我方证据严重缺失

　　首先，书面合同中约定租金的支付方式为季付，虽然双方口头更改为月付，且实际也是按月付履行，但并没有落于纸面。其次，DZ集团对FS公司的多次背信行为并没有及时的固定证据，DZ集团几乎没有与本案焦点问题相关的证据。诉讼证据的缺失对DZ集团极其不利。

　　FS公司实际控制人身份特殊

　　本案FS公司的实际控制人Li在商界及政界拥有多种头衔——南京市政协委员、多个公司的董事长，其在南京市具有极强的影响力。而案件的管辖地正是南京市。到别人的家门打官司，难免会受到地方保护主义的影响。

　　当事人双方关系复杂

　　从DZ集团的角度出发，其作为承租方处于利益链条的末端，FS公司的物业是其实现利益的基础，与FS公司关系弄僵，绝非明智之举，何况以后还要继续进行合作。所以胜诉未必是本案最优的结果，和解才是本案最好的结果，而FS公司利用其强势地位根本不愿与我方进行任何和解谈判。在这种背景下如何保证DZ集团的最大利益更是难上加难。

　　本案律师的诉讼策略及技巧

 

　　智者善谋——“萨拉米香肠战术”的运用

　　“萨拉米香肠战术”在博弈论中指的是循序渐进式的战术。即在双方对抗的过程中，采用一点一点的突破对方底线的方式最终让对方彻底妥协。这种战术关键在于“临界点”的选择，即突破对方底线的程度，一定要做到在使自己利益最大化的同时又不会触犯规则使自己受到规则的反噬。

　　在接受委托后，经过对案件细致的分析，我们选择以“租金支付方式”为切入点，采取来往函件的方式固定口头约定的月付租金方式，并保持基于书面合同不达到根本违约的“临界点”，抓住FS公司资金紧张的弱点，一点一点的突破FS公司的底线。一贯强势的FS公司企图通过对DZ集团承租的物业断电及关停电梯来迫使DZ集团就范，但上述行为却是极其严重的违约行为。基于此，我们具备了诉讼的事实基础，规避了口头约定更改支付方式未能被法院认定时，DZ集团将承担单方违约责任的风险。

　　巧者善度——证据的补全

　　“打官司就是打证据”。要想胜诉，必须有扎实的证据作为基础。本案中从一开始没有证据到最后形成完整的证据链，靠的是律师取证思维和巧妙的取证技巧。就该案的取证过程总结以下几点心得：

　　1、通过“制取”的方式将抽象的事实具现化为具体的事实，反映案件原委。本案中我们通过发函把FS公司与DZ集团口头变更租金支付方式及纠纷的起因这两个抽象的难以呈现的事实用文字表达出来加以固定。

　　2、通过“诱取”的方式将难以取得的证据固定，还原案情真相。本案的焦点在于双方当事人曾口头变更租金支付方式为月付，以及FS公司对出租物业停电及关停电梯的事实证明。为此，我们通过电话录音的方式将FS公司自认的事实固定下来。

　　3、通过“证取”的方式将易灭失的证据进行保全，固定案件现实。诉讼中有些证据仅短暂的出现，取证机会稍纵即逝，正如本案中停电及关停电梯的事实，我们及时的请公证员到场公证，将该证据进行保全。

　　明者善断——反客为主、掌握案件的主动权

　　通过前期的精密谋划、充分扎实的证据材料、适当的诉讼技巧，加上在庭审中据理力争、寸步不让，对方在诉讼中必会感到处处掣肘，以致作出过激的行为。而对方的任何一个举动对于我方而言都是一种挑战，同时也是一种机遇，此时需要律师作出精准的判断。准确的判断及适当的应对策略可以让一个无关紧要或对己方不利的事实转变成对己方有利的关节点，改变力量对抗格局。

　　以DZ案在庭审中的一个小插曲为例。二次庭审时，FS公司实际控制人Li竟然纠集社会闲散人士，在DZ集团正常营业期间，前往DZ集团承租FS公司的经营场所闹事，扰乱其正常经营。并先后两次强行封闭该经营场所的财务室及库房区域。并威胁称，“如果DZ集团敢私自打开被封区域，将破坏DZ集团的经营场所，即使被司法机关追究也不让DZ集团继续经营下去”。我方随即向警方报案，而公安机关忌惮于Li的特殊身份，仅对其进行了口头劝阻，反而建议我方：为免进一步激化矛盾，只要经营场地可以正常运转，继续保持财务室和库房区域的被封状态。面对这种情况，我方形成了两种不同的处理意见，DZ集团负责人及其员工认为应当妥协，以免冲突升级，损失扩大。而由京都律师事务所陈宇、马诗杰、任视宇、张小峰组成的律师团队（以下简称本案律师团队）讨论研究认为，必须保持强硬的态度，此时任何的退让都将导致我方在心理上被对方完全压制，FS公司极有可能在后期变本加厉，即使最终案件胜诉，DZ集团亦将难以再在南京进行正常的经营。最明智的选择是作出宁愿不再继续经营也坚决不能让FS公司的恐吓和强迫得逞的姿态，坚持将被封区域打开，并将此情况向有关部门反映，同时联系媒体，做好新闻曝光的准备。

　　这是经济学理论中“胆小鬼策略”的运用。“胆小鬼策略”是经济学中的经典理论之一,它的大意是：两个争强好胜的青年，为了制服对方，玩起了一种危险的游戏——他们各驾一辆车，开足马力向对方撞去。在死亡越来越近的情况下，如果其中的一个坚持不住，转弯躲避，就成了“胆小鬼”，彻底输掉比赛；而如果毫不避让，则将被视为英雄。但如果双方都不肯避让，结果将是灾难性的同归于尽。在这场游戏中最明智的选择是设置一条不受自己控制的底线，比如拆除车辆的方向盘，向对方展示自己绝不会退让的决心，进而迫使对方妥协让步。本案律师团队的判断就是此策略的分析运用。事实上Li的行为仅仅是虚张声势，她并没有充足的准备去面对两败俱伤的局面。同时随着事件的升级，她将面对更加不利的后果，也就是说如果事件的影响进一步扩大，她不避让时所要付出的代价更大。

　　在本案律师团队的坚持下，我方打开了被封区域，同时将事件的经过形成数十份材料，分别递交相关机关，并通知媒体准备一旦事件升级即随时介入。自此，该案件从一个普通的民事案件转变为路人皆知，影响力极大的案件。时至今日，DZ集团仍在正常营业，且该案已被报送南京市白下区审判委员会，这意味着本案将得到相对公正的审判，成功的摆脱了地方保护主义的影响。

　　以和为贵——“拖延策略”的运用

　　“拖延策略”是心理学中的一个著名的理论，其被广泛的运用于国际争端、商业竞争和人际关系的处理过程中。“拖延策略”亦是诉讼中常用的策略之一，诉讼中的拖延不仅仅是延长诉讼时间，还包括增加对方诉讼负担。运用得当的拖延很可能改变对方当事人对案件的评价，动摇对方当事人对案件的信心，有可能导致撤销诉讼。诉讼过程中的拖延，很像排球比赛的技术暂停，当对手顺风顺水的时候，停顿一下，可以打乱其部署。给对手心理造成迷惑。诉讼案件中的节奏掌握，就像围棋的争先手，诉讼中的拖延，是让你能打破对方的先手，是让你破了对方的发球局。这是律师作为专业人员的技巧。

　　一名出色的律师不单单是要保证案件的成败，最重要的是实现委托人的利益。DZ案中，对DZ集团来说，最好的结果是即维护自身的合法权益同时也保持与FS公司良好的关系。因此，和解结案是本案中DZ集团利益最大化的正解。基于此,我们运用了“拖延策略”。因为FS公司资金问题严重，而诉讼本身就需要耗费其大量的财力物力。从诉讼费用的负担，到申请鉴定的费用，我们通过正当的诉讼程序逐步的增加FS公司的诉讼负担。经过我们周密的谋划，FS公司已经转变诉讼之初一定要一较高下的坚定态度，开始主动与DZ集团进行联系磋商。

　　DZ集团及FS公司的诉讼还在进行中，但无论诉讼结果如何，DZ集团最初的诉讼目的已经达到，这就是诉讼中的智慧所致。诉讼中的智慧还包含很多，一个出色的律师想要拥有并驾驭这种智慧不仅需要广博的学识、精准的判断、周密的谋划，更需要极强的责任心和知难而上的勇气，以做一件艺术品的心态去做一件诉讼，精益求精！