一场疫情给各行各业都带来了停滞，二手房交易也是如此，随着恢复生产，二手房交易市场逐渐转暖，通过线上视屏看房交易量逐渐上升，购房者如何在二手房买卖过程中避开雷区顺利交易呢？笔者将一起案外人执行异议之诉进行分享。

　　基本案情

　　原告李某于2016年3月通过房屋中介购买了苟某名下房屋，房产证尚未办理。双方签订《房屋买卖成交合同》后，李某向苟某依约支付了首付款，苟某于当日将房屋交给李某居住使用至今。后因苟某下落不明且拖欠银行按揭贷款未付，致使房产证无法办理，李某将苟某诉至法院要求判令苟某协助过户。在法院主持调解下李某代苟某还清了银行贷款（即支付所购房屋全额款项）。但李某持生效判决办理变更登记时得知所购房屋因苟某与第三人的借款合同纠纷一案已于2016年9月被另一法院查封。李某只能向执行法院提出执行异议，因执行法院裁定驳回李某的异议申请。李某遂委托笔者代为提起案外人执行异议之诉。

　　法院判决结果

　　经过一审、二审法院判决认定，原告与被告苟某签订了合法有效的《房屋买卖成交合同》，支付了全部价款并实际占有、使用案涉房屋，房屋一直未能办理过户登记手续的原因非因原告引起，原告对该房屋享有合法的权利，该权利足以阻却、排除申请执行人对案涉房屋的强制执行。根据民事诉讼法解释第三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和服役案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决苟某与第三人的借款合同纠纷一案不得查封执行案涉房屋，驳回原告执行异议的裁定书于判决生效时自动失效。

　　二手房产权交易中应注意的雷区

　　《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。也就是说，房屋的所有权人以登记为准。因此，二手房买卖过程中购房者对于房屋的产权“审查”就尤为重要。

　　（一）“审查”产权交易是有受制因素

　　购房者应该审查拟购买房屋是否存在涉讼、被抵押、被列入拆迁范围、属于安居用房、土地性质非住宅用地等影响交易的情况。另外，若拟购入房屋为军产、院(医院)产、校(学校)产的公房，央产房，则必须经过原产权单位盖章后才能出让，原单位是否有限制房屋出售规定，这些均需购房者在购房前了解清楚。

　　（二）“审查”是否存在优先权利人

　　购房者应在决定购买二手房屋时查看房屋产权凭证是否存在他项权利人，判断是否存在房屋共有人或承租人，并现场实地了解查看，若存在，则需卖方出具共有人同意出售房屋或承租人放弃优先购买权的证明。特别要注意买卖不破租赁的相关规定，因此购房者需要权衡购房后对承租人的权益进行妥善处理，是否还有户口未迁出等情况。

　　（三）“审查”房屋性质

　　弄清产权性质对购房者至关重要，所谓大产权房即我们通常所说的具有70年产权的商品房，小产权房指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。根据我国相关政策规定，集体土地上的农民住宅房屋，只能在本集体范围内进行，不能直接卖给城市居民。乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果购房者贪图小产权房价低而购买了这类房子，遇到拆迁问题或者是其他纠纷事件时权益很难得到保障。因此购房者对此类风险要充分注意。

　　（四）审查”未办理房产证的原因

　　如果购房者拟购买的房子还未办理房产证，则购房者需更加谨慎对待。并调查清楚未办理房产证的原因所在。是开发商造成？还是出售者造成？是否存在无法办理房产证的障碍？以及购房后房产证办理程序处理等均需要购房者事先了解清楚并作出合理的预测，以防止购房后因无法办理过户登记而遭受损失。依据《物权法》规定无产权证的房屋是不能交易，但实践中这种房屋买卖现象时有发生，此种情况下，只能用协议的方式约束买卖双方的行为，基于不动产是以产权登记为准的特殊性，仅以协议的方式约定实现不动产买卖的行为存在很大的风险，因此，购房者应尽量避免购买无产权证的房屋；若遇特殊原因，在购买无产证房屋时，需严格“审查”未办理房产证的原因，以准备相应对策。