近年来，由于房价不断上涨，房屋买卖合同纠纷也像房价一样节节攀升。这些案件基本上都是卖方以种种理由反悔，要求解除合同或增加价款。由于这些买卖行为多少存在一些瑕疵，而且法律法规的规定并不明确甚至存在冲突，所以法院判决结果也不尽一致。笔者代理过不少此类案件，其中一起非常典型，值得拿来共同探讨。

　　一、案情简介

　　2006年5月份张三从北京某房地产公司购得位于北京市通州区的某房产，2008年5月1日张三在北京某房地产经纪有限公司介绍下将该房产卖与李四。房屋建筑面积100.73平方米，价款73万元。合同签订当天，李四支付定金30万元并入住，按照约定剩余房款在办理过户手续时交付。

　　2010年4月张三的妻子委托律师发函致李四，称张三所卖房产系夫妻共同财产，李四擅自出售行为无效，希望协商解决。李四未予理睬。

　　2010年5月张三的妻子将张三和李四共同告上法院，称其与张三于1989年3月结婚，讼争房屋系夫妻共同财产，由于自己长期居住在陕西老家，张三在北京工作，所以张三的售房行为自己并不知晓，请求法院确认张三和李四的房屋买卖合同无效，并判令李四退还房屋。

　　李四委托本律师作为代理人进行了应诉。答辩要点：一、房屋买卖合同依法签订，合法有效；二、原告称张三擅自出售房屋与事实不符，且不合情理；三、张三应当继续履行合同，协助李四办理过户手续。

　　二、判决结果

　　法院认为，由于张三签订合同时曾称妻子（原告）居住在农村，不会写字，无法出具同意出售的证明，并出示了结婚证、户口本及妻子的身份证原件，故李四有理由相信张三出售房屋已经取得妻子同意，张三的行为构成表见代理；且李四通过中介购房，对交易已经尽到了必要的注意义务，在交易过程中并无过错。原告起诉距签订买卖合同已有两年多，称不知售房行为显然有悖常理。张三与李四房屋买卖合同的签订系双方当事人真实意思表示，不具有其他导致合同无效的因素，该合同应认定为有效。故判决驳回原告诉讼请求。

　　三、本律师的代理思路

　　1.房屋买卖合同合法有效。房屋买卖合同是双方真实意思的表示，并不违反法律和社会公共利益，而且李四已经支付了近一半的房款，并入住使用讼争房屋，根据民法通则自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，应当认定合同有效。虽然尚未办理产权过户手续，但登记过户只是所有权转移的必经程序和要件，并非房屋买卖合同成立的要件，二者是两个不同的法律问题，不能混淆。

　　《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这是对不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，意思是合同是否有效，从签订之日就已经确定，不能通过是否履行来判断，是否履行涉及的是当事人是否违约的问题。

　　简单说就是房屋买卖合同成立、有效，但是由于尚未过户，所有权还没有转移，双方应当继续履行合同，共同去办理过户手续。

　　《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”因该协议能够继续履行，所以应当继续履行。

　　2.原告称擅自处分共有房屋并无证据佐证且不符合常理。李四交付房款以及入住已经两年，作为共同生活的夫妻竟然称不知情，显然不合常理；而且没有证据证明其不知情。

　　3.即使属于擅自处分共有房屋也不能认定合同无效。因为李四属于善意有偿取得，无任何过错；而且是通过规范的中介机构购买，张三曾明确声明出售房屋是夫妻双方的共同意思表示。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

　　《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让……”

　　《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”由于张三再三强调其妻子同意卖房，只是不识字所以没有出具书面意见，并且出示妻子的结婚证以示证明。所以李四完全有理由相信出售房屋为夫妻双方共同意思的表示。

　　四、友情提示

　　本案李四虽然胜诉，但是也付出了精神和财力（如律师费），所以有必要提醒准备购房的朋友，在签订购房合同时一定要慎之又慎，尽量要求房屋共有人到场或出具书面同意书，以免日后对方找瑕疵，惹麻烦。