伴随新冠肺炎疫情防控形势的逐步升级，全国多地发布延期复工、关闭餐饮娱乐等行业经营场所的通知，导致大部分企业无法正常经营，资金压力陡增。令企业最难以承受的是，在未能如期恢复营业的情况下，仍需继续支出员工工资、运维费用，以及商业用房租金的多重成本，这似乎已成为扼住企业命运的死结。

　　为缓解企业燃眉之急，近期我们已向客户和广大企业发布了《新冠肺炎疫情期间企业用工合规操作手册（北京市适用版）》和《新冠肺炎疫情期间企业用工合规操作手册（江苏省适用版）》《新冠肺炎疫情期间企业用工合规操作手册（上海市适用版）》《“战疫”之下，拯救中小微企业经营困难的应对之法》《防疫期间，企业如何督促员工上报健康状况？》。（请点击阅览）

　　现在，我们将手把手教企业如何申请减免商业用房租金。

　　疫情期间申请减免商业用房租金的法律依据是什么？

　　商业用房租赁合同履行期间，发生疫情导致承租人不能履行合同或继续履行合同对承租人明显不公的，负有缴纳租金义务的企业，可以依据《合同法》第117条关于不可抗力的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，以及《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条关于情势变更的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，依照公平原则主张免除或减少租金。

　　什么样的企业可申请减免商业用房租金？

　　根据各地方政府采取的疫情防控措施的不同，以及承租方所属行业的不同，可以请求减免租金的企业类型和请求减免的合理范围也不尽相同。

　　在企业确定其是否可申请减免租金和确定减免租金的时间区间时，可以参考当地政府公开发布的相应规定和通知。如此次疫情防控期间，北京、浙江、上海、广东、江苏、重庆、山东等多个省市陆续出台了《关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间本市企业灵活安排工作的通知》等延期复工的相关文件。在上述通知所规定的延期复工的期限届满前，如企业因政策规定而无法正常使用租赁物业，那么企业可请求减免前述时间区间的租金。对于所属行业为人群聚集密集型的餐饮、教育、娱乐等企业，还可依据政策规定及实际情况适当延长减免租金的时间区间。

　　就是不想交租金，拿疫情说事是一把万能钥匙吗？

　　我们需要提示企业的是，一把钥匙开一把锁。具体到每家企业，根据企业性质、所处地域以及合同履行情况的不同，实践中并非全部租赁合同的承租方均有权主张减免租金。2003年我国非典疫情防控期间出现的大量请求减免租金的判例显示，部分企业并未受到非典疫情防控的影响，在疫情防控期间其生产经营始终持续，或者其停止继续使用租赁物业对外经营的行为并非基于疫情防控的要求及需要，而是自主经营决策行为，那么通常人民法院不会支持此类企业减免租金的诉请。

　　此外，在请求减免租金的企业具有合法的事实及法律依据的情况下，人民法院通常会基于公平原则，对于被迫停业期间的租金的损失在出租人及承租人之间进行公平分配，而不是直接判令免除停业期间的全部租金。根据我们对相应判例的检索统计，人民法院通常认为减免被迫停业期间50%的租金较为合理。

　　申请减免租金具体该怎么做？

　　从企业利益最大化的原则出发，我们建议申请减免租金应以友好协商为原则，以提起诉讼为最后手段分情况、分步骤推进。我们并不鼓励直接通过诉讼途径实现减损的目的。根据长期的法律服务经验，我们认为可以通过以下操作程序实现减免租金目的。

　　1.收集整理停业或无法继续使用租赁物业的证据材料

　　在该阶段，企业应尽力收集受疫情防控的影响无法继续使用租赁物业的相应证据材料，譬如向员工发布停工的通知、所处区域要求延期复工或停止营业的政府通告或行业通告、出租方禁止使用或限制使用租赁物业的管理要求，以及允许复工时政府的批准文件或出租物业管理方批准同意的文件等，以便为主张减免租金以及确定减免租金范围提供证据支持。

　　2.通过企业联系函等方式与出租人协商减免租金

　　因出租人及承租人之间一般维持着较好的合作关系，除因疫情影响导致合同无法继续履行进而解除合同的情况外，疫情防控结束后，双方仍需依约履行租赁合同。为此，我们建议企业采用较为平和的方式与出租人进行协商。在协商过程中，承租方所提出的请求应当符合公平合理原则，在合理的基础上稍微提高请求减免的金额。一方面展示承租人协商的友好态度，另一方面为双方磋商时讨价还价提供让步基础。

　　我们已为客户和受众企业拟定了申请减免租金的企业联系函参考文件。企业联系函从共克时艰的大局意识出发，结合企业的实际困难和相关法律规定，表达了承租人以长远合作为前提，以保证承租人履约能力为目的，特致函出租人请求减免部分租金的意愿。（企业联系函参考文件详见二维码，欢迎下载使用）

　　3.委托律师发送律师函

　　如在磋商时碰到较为强势的出租人，坚决拒绝企业的合理请求，则可以考虑委托律师向出租方发送律师函。通过发送律师函可以律师的视角详细阐述企业请求的合法性和合理性，明确司法实践中对于该类事项的倾向性意见，让出租人对法律规定有所认知，降低其在磋商过程中的心理预期，以期实现通过平等协商的方式达到减免租金的目的。（企业联系函参考文件详见二维码，欢迎下载使用）

　　4.签订租赁合同之补充协议

　　如经过平等协商双方达成一致，应以签订补充协议的方式将双方新的合意予以固定，以免双方在后续的履行中对于磋商结果产生争议，或者一方单方面反悔而导致不得不通过诉讼途径解决纠纷。（企业联系函参考文件详见二维码，欢迎下载使用）

　　5.依法提起诉讼

　　若前述手段均未能维护企业的合法权益，则还可委托律师向出租人提起诉讼，根据实际情况可提出减免租金、赔偿损失以及变更、解除合同等多种诉请。务请承租方企业在起诉前做好证据搜集、整理、保全等措施和手段！

　　京都战“疫”，同心协力，守望相助，共克时艰。作为律师，我们希望在疫情期间用所擅长的法律专业知识帮助企业争取权益、渡过难关，并以此为稳定国民经济做出一些贡献。本文内容及后附模板系多位资深律师耗时费力悉心打磨的成果，在此我们不计成本向企业奉送，如能尽到绵薄之力将不胜荣幸！