一、您所不知道的那些事儿之一：婚后父母出资购房，离婚时房产如何分割?
案例一：张某（男）与岳某（女）双方于2012年5月20日在北京市朝阳区民政局登记结婚。同年6月，根据岳某父母的要求，由张某父母在位于朝阳区常营乡某小区购买了商品房一套，全额付款并登记在张某的名下。2013年1月14日因张某隐瞒曾有婚史并有一子的情况暴露而发生争议，双方协商不成，岳某一纸诉状将张某起诉到朝阳区人民法院要求法院判决离婚，并依法分割夫妻共同财产。岳某认为此案中张某有意隐瞒曾有婚史并有一正在读小学未成年的孩子，张某需要承担其孩子的抚养费一直到大学毕业。岳某不能接受，认为张某违背了夫妻忠实的义务。要求和张某离婚并认为自己作为受害方请求法院在判决分割夫妻共同财产时给岳某多分。
适用《婚姻法解释三》第七条第一款之规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
这意味着，男女双方到民政部门登记注册结婚后，男方父母全额出资购房并登记在男方名下的，男女双方离婚的，该不动产为男方个人财产，不能作为夫妻共同财产分割。即如媒体所称：“父母为儿子结婚买房，儿媳没份”那么以上案例中尽管女方作为无过错方提出离婚，但按照《婚姻法解释三》的规定，依旧不能就登记在男方名下的房产要求分割。
这一规定主要的目的是为了保护老年人的利益，父母购房的本意就是为了孩子们过的幸福。在如今的房价飙升，绑架经济的情形下，父母为子女购房往往倾注全部积蓄甚至举债购房，并且一般不会与子女签署书面协议，如夫妻离婚时将该房产认定为夫妻的共同财产，势必违背了父母购房的初衷，如做如此分割其实是侵害了父母的利益。并且本条规定的情形也非常狭窄，仅限于全额出资的情况才能适用本条款。而对于婚后父母出资支付首付，产权登记在自己子女名下的仅视为该首付款是对其子女的个人赠与。离婚时房屋如何分割要依照案件的具体情况再做分析。
本条在颁布后，有媒体认为：本条规定违反了《婚姻法》第十七条之规定。第十七条明确规定：在夫妻婚姻关系存续期间，继承或赠与所得的财产，为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。以上说法忽略了本条的除外规定，即本法第十八条第三项的规定：即遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方的财产；结合以上规定就比较好理解《婚姻法解释三》第七条的规定了，即父母购房后通过产权登记的形式确定了父母的意愿。
那么如果婚后是由双方父母出资的，首先鼓励当事人双方协商解决。如果协商不成的情况下法院一般按照本条司法解释的规定判定夫妻双方多该房产共有。
案例二：男女双方为某大学同班同学，两小无猜，青梅竹马。毕业后，双方父母为了早点让孩子们结婚。在征得男女双方同意的情况下，2011年7月在老家太原市晋源区为孩子们全额购买商品房一套。因为两家人是世交，男方父母为了表示对儿媳的喜欢，让儿媳早点结婚生育子女，男方父母将该房屋的产权登记在了女方的名下。2012年元月男女双方在老家举办婚礼并在同年2月18日到晋源区民政局办理了结婚证。无奈，婚后女方一直没有生育，经查女方为先天性子宫发育异常,加之卵巢发育不良将无法生育。男方作为三代单传后经其父母逼迫和女方离婚。女方认为，房子在婚前购买且房屋产权登记在自己名下，视为男方父母对其个人的赠与，为个人财产；不能作为夫妻财产分割。而男方认为：该房产为其父母购买，是男方的个人财产。双方因财产分割问题无法达成一致，诉至法院。此种情况，是否能按照《婚姻法解释三》认定为女方的个人财产呢？
此案可区分两种情况分析：
1、父母在婚前全款购房，房屋产权在登记出资人子女的配偶（即本案女方）名下。此种情形婚姻法以及相应的司法解释并没有给予明确的规定。实务界有两种观点：
第一种观点：认为父母为该房产的实际是所有人，女方仅仅为代为持有。由出资方提供证据证明是由其出资购买，向房屋管理登记部门申请异议登记或向法院提起确权之诉。
第二种观点：视为父母对女方附条件的赠与，所附条件为夫妻双方的美满幸福生活，以条件不成就为由向法院申请撤销赠与。
这种情形属于父母对子女的配偶在婚前的赠与行为，《婚姻法》上没有明确规定，在其后的司法解释一、二、三中也都没有明确。《婚姻法司法解释三》只明确规定父母出资在子女婚前买房，房子登记在出资人子女名下的，是对自己子女的赠与。而类似本案父母在子女婚前出资买房，房产登记在他方名下的，则没有明确的规定。婚姻法没有规定的，则适用《物权法》和《合同法》的规定。
以上两种观点也都有偏颇，第一种观点：代为持有，严格意义上来讲是一个公司法的概念。一般是指机构或者个人代为持有股权、债券等，通过书面协议确定存在代为持有股权或股份的事实，源于因各种原因实际所有人不能直接持有。在产权设立上一般体现为实际产权人与持有人通过协议确定其代为持有产权，该协议也仅在协议双方之间生效并不得对抗第三人。
而本案中父母不能举证，证明是房产代持这一事实，父母给儿媳购买房屋按照社会常理亦均不会签署此类协议，所以此观点无论是法理上或审判实务中均不能成立。
第二种观点，如视为以结婚为附条件的赠与，那么男女双方已经结婚，条件已经成就；且产权已经登记在女方名下，产权已经交付赠与行为完成。根据《合同法》第186条之规定，赠与人不得再任意撤销这个赠与。同时根据《合同法》第192条之规定，除非女方有如下三个行为：“严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；对赠与人有扶养义务而不履行；不履行赠与合同约定的义务”；否则，赠与人亦没有撤销该赠与的法定理由。
即使以“婚后的幸福生活”这一客观发生的事件为条件不成就为由要求撤销赠与的，目前各法院的审理结果也各不相同。法院观点“以结婚、或确定恋爱关系等约束身份关系为条件进行的赠与，从法律上来说是不受保护的。婚姻涉及到身份关系，以缔结婚姻作为赠与的所附条件，是不会得到法律保护的。”
因此，我们认为要撤销赠与或者以条件不成就为由主张赠与不成立，没有法律依据，在审判实务中也得不到法院的支持。
那么男方父母是否没有任何理由要回该房产呢？我认为可以主张借款买房，能最大限度的保护出资方的利益。
具体司法实践中，法官一般也倾向于认定借贷。
2、父母在婚后购房，产权登记在登记出资人子女的配偶（即女方）名下。
这种情形根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第22条之规定:“……当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”根据以上规定，夫妻结婚后，父母出资购买房屋，产权登记在出资者自己子女名下的，按照《婚姻法解释三》第七条规定一般可认定为是父母明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产权登记在出资人子女的配偶名下，司法解释中没有规定，按照《婚姻法解释三》的立法原意及审判实践，对于房屋产权登记在出资人子女的配偶名下的一般认定为对于夫妻双方的赠与。除非提交父母出资当时的书面约定或声明，以证明出资者是明确表示向一方赠与的，一般认定为向夫妻双方赠与，即为夫妻共同所有。如果产权登记在夫妻双方名下就好理解了，当然是属于就作为夫妻共同财产了，视为共同共有。
在本案中，男女双方结婚后，男方父母全额购房并将房产登记在女方名下，应当认定为对夫妻双方的赠与。
您所不知道那些事儿的之二：婚前一方购房，离婚时房产如何分割。
案例一：王某（男）在2006年大学毕业后在上地软件园成立一家公司，自主创业有了可观的收入，在北京2006年房价上涨之前购买了位于海淀区上地某小区商品房一套，王某本人签订了购房合同并支付了首付款16万元。后王某经人介绍和同在上地软件园上班的赵某（女）认识，于2008年6月18日登记结婚，2009年办理了房产证，产权登记在王某名下。2011年9月双方因性格不合诉至法院要求判决离婚，并就子女抚养和财产分割的问题一并解决。
以上案例就涉及到一方婚前购房并支付了首付，房产证在婚前或婚后办理并登记在首付款支付方名下的情形。根据《婚姻法解释三》第十条之规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
本条在颁布后引起了巨大的反响，认为本条严重损害妇女的利益，违背了婚姻法关于保护妇女权益的原则。舆论认为在我们当前国情下结婚买房一般人认为是男方的事，而中国历来的社会传统就是男主外女主内，女方在工作之余还要相夫教子为家庭做出极大的贡献，在离婚后确只能房留人走。
首先，注意此条的前提是在婚前购买已经支付首付款，产权并登记在购房者名下，或根据购房合同将来一定会登记在购房者名下的。
我们处理的第一个原则还是协商解决。协商不成的才依照本条“可以”判决房产归产权登记一方，但仅是“可以”。如购买方婚后有吸毒，赌博等恶习，主要由女方还贷并女方有实际居住需要可以找银行变更还贷人，法院判决时也可考虑女方的唯一居所性，可以判给女方。另判决归婚前购房者所有并不妨碍在另一方生活困难的情形下判决以房屋的所有权和居住权对另一方提供帮助。依照《婚姻法司法解释一》第27条之规定，确定了离婚时一方生活困难，另一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，即可以以房屋的居住权或者房屋的所有权提供帮助。
其次，从制定者的角度主要考虑便于执行；这一条涉及到离婚以后向银行还贷的问题，从贷款合同的相对方来看，银行放贷审核的是合同相对方的还款能力，那么在案件的处理中也要考虑银行的便于操作和执行。
从法理角度分析，婚前购房者与开发商的合同已经履行全部义务，银行已经把钱给了开发商，取得产权是水到渠成的问题。购房者和银行是债权债务关系，银行的债务人须向银行还本付息。这里有两个合同关系，在购房合同中是购房者是权利人，在贷款合同中是债务人。那么整个房子的价值构成就是：首付+婚后的共同还贷（即夫妻共同财产）+谁得房谁还贷。那么为什么产权登记一方要对另一方给与补偿呢？未购房者因为结婚后要一起还贷而未考虑自己购房，因此而错过了最佳的购房时机。所以在处理补偿原则时须考虑增值的部分给予另一方补偿。
故本条的无论从实务的角度还是法理角度，以及同案同判、统一司法裁判标准上都起到积极的作用。
以上仅就离婚时房产分割问题的特殊性作了简单分析。我们共同关注下一期婚姻法实务研究之“亲子鉴定—您不知道的那些事儿”。
